7 月份政治局会议定调“房地产市场供求关系发生重大变化”后，政策央、月报地各类地产优化政策频出。第期本文详细梳理近期稳地产政策脉络及效果，稳地可供参考。产政策

    一、政策为适应房地产供需关系的月报重大改变，各地因地制宜加快优化地产政策2023 年年初以来，第期地产行业持续低迷，稳地在地产销售、产政策房企拿地、政策土地财政等方面均有体现；为了适应地产供需关系发生的月报重大改变，7 月份政治局会议及之后的第期国常会均提出适时调整优化房地产政策等；8 月，央行、稳地财政部、产政策住建部等多部门相继推动“认房不认贷”、住房信贷优化、降低存量房贷利率、住房换购税收优惠等政策落地。

    9 月地方地产优化政策密集出台，涉及取消限购、优化限购限贷、优化限价等多方面。9 月，一线城市继“认房不认贷”后，推出公积金政策优化、非核心区域限购放松等政策；其中，上海调整购买存量住房最长贷款年限；广州市放开部分地区限购；深圳市提高住房公积金租房提取额度等。

    二、三线城市地产政策优化调整更为频繁，涉及优化住房信贷，降低购房门槛、降低二手房交易成本等方面。首套房政策方面，9 月各地政策调整聚焦住房信贷优化、调整限购政策、提供购房补贴等方面；同时，多地也针对二套房购买作出调整，涉及降低二套房首付比例、优化二套房认定标准等方面。

    二、政策优化对居民购房信心预期等有所提振，但对销售等影响尚未显现金九银十，地产政策频出对居民购房信心带来一定提振。中指调查数据显示，稳地产政策持续加码下，9 月居民购房信心有所改善；一线及核心二线城市9 月购房信心指数较8 月分别增长3 个、1 个百分点；购房信心改善主要体现于看房意愿提升，中指调查数据显示，2023 年国庆期间有看房计划占比达44%、较2022 年同期提升4 个百分点。

    从销售数据来看，当前地产政策优化的影响主要体现为，供给端的二手房挂牌量增长，需求端的高能级城市地产需求边际改善。9 月二手房挂牌量指数提升超一个百分点，而价格指数延续下滑，或指向整体需求回暖仍需时间。新房销售来看，一线城市新房销售改善较为明显，但广州、深圳供求比延续提升或指向缓解住宅供给压力仍需时间。

    销售端未见明显回暖下，地产政策优化对房企拿地的影响亦有待观察。9 月，100 大中城市土地市场未见改善，土地流拍率仍处高位、约16%，高于2021 年12%的平均水平，成交土地溢价率与8 月基本持平近4%、较2021 年的13.6%下滑约10 个百分点。

    三、城中村改造等落地或对地产投资形成补充，规模及资金来源等仍需观测除了地产政策优化，4 月政治局会议以来，政策亦推动城中村改造等项目持续推进落地，或对地产投资形成一定补充。

    4 月政治局会议首提“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”后，7 月政治局会议进一步强调“积极推动城中村改造”； 7 月以来，住建部、央行等多部委表示从建设主体、金融、土地要素多方面推动城中村改造加快落地。

    城中村改造、旧改和棚改均属于城市更新的范畴，但三者的实施范围、改造模式和资金来源等方面存在较大差异。

    实施范围方面，当前城中村改造聚焦于超大特大城市；改造模式方面，城中村改造在防止“大拆大建”前提下，可分为符合条件的实施拆除新建，经常性整治提升，以及介于两者之间的实施拆整结合三类改造模式。

    中性情景下，城中村改造项目年度投资在5000 亿元左右，低于2015-2019 年棚改项目年均1.5 万亿元的投资规模。

    据七普及 2021 年发布的城中村改造项目防止大拆大建规定，中性情景下城中村改造项目年度投资额在4000-6000 亿元；且相比棚改项目有专项债及国开行资金支持，城中村改造项目鼓励多渠道筹措资金，资金来源亦需重点跟踪。

    风险提示：政策落地或不及预，数据统计存在误差或遗漏。